2021年08月 | ブログ | 京都府向日市の税理士事務所　谷税理士法人

　特定生産緑地になると、建築の規制が少し緩和されます。

　改正前は、農業用施設に厳しい規制があったのですが、改正後は、農産物の直売所や加工施設、農家レストランも大丈夫になります。営農継続の観点から、認められるようです。

　とはいうものの、相続税の納税猶予では、現に耕作に供されている部分に該当しないので、猶予は受けれません。固定資産税は、生産緑地内宅地として、課税されます。

　納税猶予中の場合は、農業用施設の建設は、猶予の打ち切りに該当するので、十分注意が必要です。

　納税猶予を受けているときは、何もできないと考えるのが妥当です。

 　これから、特定生産緑地の選択の時期がやってきます。生産緑地をとっている皆様、いい機会ですから、相続について、今一度よく考えてみましょう。

　相続税の試算、農業の後継者、所有農地の周りの農地を見ながらの開発の可能性、色々考えなくてはなりません。是非とも専門家に相談してください。

　特定生産緑地制度では、面積要件が緩和されます。改正前は一団の農地で５００㎡以上必要であったのですが、３００㎡以上に変更されます。これにより、小規模農地の保全、道ずれ解除の回避ができます。

　農地なら、単独で３００㎡はありますから。

　本当に生産緑地は、ややこしくて、税理士泣かせです。

　私が経験した中で、一番困ったのは、道ずれ解除と呼ばれる生産緑地の解除でした。

　生産緑地をとれるのは、一団の農地として、５００㎡以上あれば、選択できました。持っている農地が４５０㎡で、隣地の農地が１０００㎡あって、隣にくっついて、生産緑地を受けていた時、隣地の所有者が農地を売却し、一団の農地が５００㎡を切ることとなると、自動的に生産緑地を外されます。

　正直、その制度を知らなかったので、その４５０㎡の農地を生産緑地にし、相続税の納税猶予を受けていました。幸いなことに納税猶予地の２０％を超えていなかったので、隣地と一緒に売却し、納税を済ますことができましたが、２０％を超えていたら、とんでもないことになってしまいました。

　生産緑地の選択については、専門家とよく相談して、次の特定生産緑地についても検討が必要だと思います。

　バブル崩壊後の長期低迷により、土地に対する考え方も大きく変わってきました。

　都市農地の位置づけも変わってきました。人口減少に伴う宅地需要の鎮静化、緑がもたらす良好の景観や災害時の避難場所としての期待。

　都市農地に対する考え方も変わり、「都市農地を保全する」各種の政策が盛り込まれ都市農地所有者の選択肢が広がり、特定生産緑地制度も盛り込まれました。

　私たちからすると、３０年間の間に、宅地化しなければならないと思っていましたが、これからは、農地として持ち続けてもらったらいいですよ、という感じに思えます。

　時代と供に、法律、特に税法は変わっていきます。今後も、同行に注意しながら、その人にとって、最善の選択を一緒に考えていきたいものです。

　バブル期の市街化区域農地は宅地化すべきものと考えられました。

　三大都市圏を中心として地価が高騰し、宅地の供給を増やすため、宅地化が促進されました。

平成元年には、土地基本法が制定され、「土地についての公共の福祉優先」「適正な活用」「投機的取引の抑制」「価値の増加に伴う利益に応じた適正な負担」の基本理念のもと、宅地利用の促進、宅地並み課税が進められました。

平成３年には、生産緑地法が改正され、三大都市圏の特定市について、面積基準を５００㎡以上とし、宅地化するものと保全するものとに明確に区分されました。
今回の３０年の期日は、この時の改正によるものです。

三大都市圏の特定市は生産緑地のみ、固定資産税は農地課税、相続税納税猶予が適用される。
ということになりました。